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| 经济参考报 需要警惕开发商三大合同圈套 |
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随着房地产市场的火热，层出不穷的“合同圈套”也让购房者屡屡中招、防不胜防。近日，合肥市对64家房地产开发企业进行的专项检查发现，一些房地产企业正在利用售房合同，侵害着购房者利益，值得警惕。
圈套之一：霸王条款转嫁风险
根据《安徽省合同监管条例》的规定，商品房买卖合同中出现的任何一种“格式条款”均应到工商管理部门办理备案手续。然而，实际上，屡见不鲜的“霸王条款”、“格式条款”几乎都没有经过备案。一些开发企业在制式合同文本中加入权利义务不平等的“格式条款”内容，或是通过所谓的“补充条款”转嫁合同风险。
如在制式合同的第八条第一款，有关于交付标准的约定。在这里，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条约是直接违反了行政法规的强制性规定。然而对于购房者而言，这一合同表述实质上是为开发商单方降低交房标准披上了一层“合法”的外衣。一项简简单单的条款在不经意间就将合同风险转嫁到了购房者头上。
另外，合同第八条有一款关于开发企业延期交付免责条款的约定。许多开发企业自行填制了许多延期交付的免责条款，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”更是明目张胆地把出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任做出处理约定。这时，一些开发企业避重就轻，要么笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，要么干脆空白不填，总之就是不明确填写自己应当承担的违约责任。如此含糊其辞为购房者日后可能的维权埋下了隐患，大大增加了诉讼成本和风险。
圈套之二：合同违规推卸责任
国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。而建设部《商品房销售管理办法》则进一步将“90日”细化为两个阶段：第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续。但此次合肥市在检查中发现，绝大多数企业承诺的是“交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，悄无声息地就将分阶段后第一阶段的时限延长，属于典型的“偷梁换柱”。更有甚者，少数企业还将这一约定延长到150日、180日、210日甚至更长时间。严格地说，这些约定都违背了行政法规、部门规章的强制性规定，擅自为自己降低出卖人应该承担的合同责任。
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